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浅析TOD模式的中国发展

发布时间:2020-06-13 点击数:5
TOD(Transit-Oriented Development)是一种以“公共交通为导向的城市发展”模式,主要是指在城市规划中,以公共交通枢纽为中心,以400-800米(5-10分钟步行路程)为半径建立集商业、住宅、办公和酒店等业态为一体的现代城市社区,倡导高效、混合的土地利用,在有限的土地上最大化住宅、商业和休闲空间的一种城市开发模式。其中,公共交通主要指火车、地铁、轻轨等轨道交通。

图:典型TOD模式示意图

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资料来源:
《下一代美国大都市地区:生态、社区和美国之梦》

TOD项目通常包括一个由高密度混合开发的中心交通综合体(如火车站、地铁站或者轻轨站)和从这个中心向外扩展的低密度区域(居住、工作、娱乐等)。TOD模式一般有三个特点:1)高密度,指高强度、紧凑布局,有利于提高公共交通使用率的用地开发;2)多样性,指混合使用的土地形态,包括了办公、居住、商业等多种用地功能;3)合理的设计,指更小的街区尺寸,有利于步行和自行车出行的设计理念。

TOD模式的高密度、多样性和更有利于行人的特性,使得它能够最大限度地利用城市轨道交通和城市空间,提升居民的出行效率和土地的使用效率,防止城市的无序扩张,优化城市结构。目前来看,土地资源有限、人口增长迅速、城市轨道交通发达的大城市,适合发展TOD模式。近年来,随着城市的持续发展,城市规划的重要性逐步显现,部分一二线城市开始出台相关的城市规划政策,鼓励发展TOD模式。

表:主要城市TOD相关政策(点击查看大图)

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资料来源:中指研究院综合整理


截至2019年末,我国40个开通轨道交通的城市中,已有近一半城市出台了与TOD相关的规划政策,旨在通过TOD理念促进城市有序发展,提高城市运转效率。其中,北京、上海、广州、成都等城市更是积极探索“轨道+物业”的TOD开发模式,在促进集约、高效用地的基础上,进一步考虑到周边及沿线规划的一体化,重构城市的空间与服务。

表:2019年以来部分TOD项目土地成交情况

(点击查看大图)

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资料来源:中指研究院综合整理


TOD项目主要分布于一二线城市,地块总价相对较高。通过对2019年以来部分TOD项目地块成交情况进行统计,我们发现TOD项目主要布局于一二线城市的交通枢纽,地理位置优越,地块资源稀缺,项目价值较高。如2019年12月,广州地铁以总价51.9亿元摘得广州市黄埔区地铁21线镇龙车辆段地块,该地块规划建筑面积50.9万平方米,成交楼面价约10203元/平方米。但同时TOD项目的开发建设也存在前期投入高、开发周期长、投资回报慢、设计难度高等的痛点,对开发商有着较高的要求。

截至2019年底,全国在建城市轨道交通线路长度达6903公里。我国城市轨道交通的快速发展,为TOD开发带来了巨大的潜力空间。通过公共交通引导城市规划、城市功能布局的改变,能够促进城市合理有序扩张,减少城市交通拥堵。同时,TOD项目开发将提升轨道交通场站周边土地的价值和品质,实现土地溢价和物业增值,进而通过周边商业及住宅开发收益反哺轨道交通建设,实现城市轨道交通可持续发展。